대전 둔산동 오피스텔(청사오피스텔) 투자 후기

얼마 전 대전 서구 둔산동 업무용 오피스텔 계약을 했다. 법인명으로 취득을 했고, 주택 합산 배제를 위해 철저하게 업무용으로만 사용되는 오피스텔을 선택했다. 대전 둔산동은 3-4년 전, 크로바아파트 불장일 때 임장하고 온 적이 있었는데 수박 겉핥기식으로 후루룩 보기만 했어도 주변 인프라, 학군, 일자리, 상권 모두 괜찮아서 둔산동이 대장일 수밖에 없구나라는 걸 느꼈었다. 이번에는 업무 지구 위주로 임장을 했고, 주변 일자리 직군에 따른 사무실 수요와 시세 현황, 수익률을 보고 정부청사역 부근 청사오피스텔을 선택했다.

 

 대전 서구 입지: 대전 서구 둔산동, 갈마동, 월평동

대전서구-입지

 

시청역~갈마역까지 이어지는 대전 서구라인은 정부청사, 각종 공공 기관, 주거 단지, 상권이 몰려 있는 곳이다.

 

1) 시청역 주변으로 시청, 구청, 경찰청, 검찰청, 법원 등 대전의 공공 기관이 있고 그 유명한 크로바아파트 외 주거 단지가 시청역 상권을 둘러싸고 있다. 시청역 주변은 오피스와 주거 상권이 만들어진 곳이라 주중, 주말 할 것 없이 유동 인구가 매우 많다. 공공 기관 왼편 갤러리아백화점과 대학병원을 중심으로 한 상권도 매우 활발하다.

 

2) 정부청사역 부근은 대전정부청사를 필두로 자연마당을 끼고 양 옆으로 각종 공기업, 오피스 타운(오피스텔)이 주를 이룬다. 그러다보니 상권은 주중에만 활발하고 주말에는 휑해지는 전형적인 오피스 상권이다. 실제로 임장했을 때 평일 점심시간에는 식당, 카페마다 공무원, 직장인들로 엄청 붐볐다.

 

시청역, 정부청사역 근처가 오피스 타운이라는 걸 알았으니 이제 이쪽을 중점적으로 보면서 시세와 수익률이 제일 잘 나오는 곳을 조사해 보았다.

 

대전 시청역 주변 사무실

대전-시청역-주변-사무실

 

빨간색 박스 안 건물들이 사무실이 위치해 있는 구역이고, 주로 법무사 사무실, 변호사 사무실, 특허 사무실이 포진해 있는 법조타운이다. 법원과 검찰청, 특허청이 코앞에 있으니 당연히 공실률은 0에 가깝고 민석타워, 봉화빌딩보다는 명동타워쪽 뒷라인 건물들이 시세가 저렴했다. 20평대 뒷라인 기준 저렴한 건 1000/60부터 깔끔하게 수리되어 있는 곳은 1000/110까지 형성되어 있었다. 보통은 1000/80-90 생각해야 했고, 더 저렴한 건 창이 아예 없거나 주차 불가 등 임차하기 불편한 물건이었다. 매가(2억대) 생각했을 때 수익률이 훌륭하지 않다고 생각했다. 더욱이 금리가 올라간 현재 대출을 끼면 오히려 수익률을 깎아 먹음..

 

 

대전 정부청사역 주변 사무실

대전-정부청사역-사무실

 

정부청사가 중심이고 바로 아래 오피스 건물과 각종 대전충청지부 공기업(한국소비자원, 건강보험평가원, 토지주택공사, 환경공단 등), 국책은행 등이 몰려 있었다. 그러다보니 공적 업무 관련 직종 사무실들이 오피스텔을 임차하고 있었고 여러 부동산에서도 사무실 수요는 꾸준하다고 했다. 90% 주거용으로 사용하는 오피스텔을 제외시키다보니 업무용 오피스텔이 몇 개 추려졌고 그중에서도 매가 대비 수익률이 높은 곳인 청사오피스텔로 결정했다. (시세는 10평 중반대가 500/40-45로 형성되어 있음. 인테리어를 조금만 투자하면 더 높게 받을 수 있음.) 우리가 최종적으로 픽한 매물은 들의공원뷰가 시원하게 나오는 곳이다! 특정 호수만 공원뷰가 나오는데 다른 매물에 비해 500-700 가량 더 나가서 수익률은 조금 떨어지지만 이왕이면 다홍치마라고 여러 물건 중 임차인의 마음을 사로잡을 수 있는 곳이라고 생각해서 여기를 선택했다.

대전정부청사-주번-오피스텔

 

 

서여의도와 닮은 대전정부청사역

대전정부청사 근처 사무실들을 보면서 서여의도와 너무 비슷하다고 생각했다. 서여의도는 국회의사당 건너편으로 오피스 건물과 상권이 들어서 있고, 수출입은행과 산업은행 등의 국책은행, 중기중앙회, 기계회관 등 각종 공공 기관이 있는 것 또한 대전과 똑같다. 난 여의도에서 회사생활을 했었고, 현재 사업장도 여의도에 있어서 이곳의 사무실 수요를 너무나도 잘 알고 있다. 대전과 다른 점이 있다면 수익률이 무지하게 낮다는 것ㅠㅠ 그럼에도 불구하고 서여의도 투자도 괜찮게 보고 있지만 산업은행 부산 이전, 국회의사당 이전 이슈를 무시할 수가 없어서 투자로 이어지진 못했다.

서여의도-국회의사당역-주변-사무실

 

어쨌거나 무사히 잔금 치르고 예쁘게 단장시켜서 어서 임차 맞추기를 바래본다.

 

 

 

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