법인 마포구 지하 상가 계약 후기(feat. 하 너를 어떡하면 좋니? ㅠ)

법인 주택 투자가 종합부동산세와 취득세로 더 이상 힘드니 어떻게 다들 하고 있을까? 그냥 아깝게 기장료와 조정료만 내며 유지하고 있을까? 아니면 계속 나아가고 있을까? 우린 주택 투자 전망이 어두운 요즘 상가와 업무용 물건을 현재 매수 중이다.

 

2023년 1월 5일 수요일 계약한 이 마포구 상가는 원래 생각을 한 적이 전혀 없던 상가이다. 우리의 블로그 최근 글을 보면 알 수 있듯이, 원래 우리는 무인문구점 창업을 위해서 상가 자리를 알아보고 있었다. 근데 최고의 입지를 발견했음에도 상가에 대출이 많이 설정되 임차인으로는 들어가기 어렵다고 판단이 들어서 머뭇거리고 있었다.

 

 

마포구 지하 4평 상가 후기

• 상가투자, 인테리어 1편 - 상가매매 계약 후기
• 상가투자, 인테리어 2편 - 인테리어 사장님과 현장점검, 철거
• 상가투자, 인테리어 3편 - 온수 점검, 에어컨 리모컨, 화구 청소
• 상가투자, 인테리어 4편 - 주방 타일 그리고 진전이 없다.
• 상가투자, 인테리어 5편 - 상가 페인트, 에어컨 점검, 공실 매물 올리기
• 상가투자, 인테리어 6편 - 조명 설치, 마무리 청소

 

안산 초지동 상가 후기

• 상가 매매 후 대거 공실 및 해결 후기
• 상가 원상복구로 세입자와 한판 붙은 이야기

한편, 나는 상가 스터디를 하고 있다. 과제로 물건을 찾아보게 되어 있어서, 1월 3일에 상가 물건을 여기저기 뒤지던 중 예전에 마포구 쪽에 상가가 싸게 나오는 곳들이 있어서 이 번에 한 번 다시 찾아보게 되었다. 스터디원들과도 스터디 하면서 조명했던 곳이다. 5천만원 짜리 소액 물건이 있었는데, 임차인은 이미 퇴거한 지 몇 달 된 거 같은데 상태가 너무 엉망이었다. 경매로 취득해도 이보다 심한 물건은 찾기 쉽지 않을 것이다.

마포구-상가-배달창업

하지만 좋은 점은 부동산에게 물어보니 잘만 수리하면 1000/40만원 이상은 받을 수 있고, 상태가 엉망인 거 본인도 알고 매도인도 알고 있어서 5백만원(그러면 4천5백만원?) 저렴하게 해줄 수 있다고 했다. 또한 시설면에서 잘 되어있고, 집기들 중에서도 사용할 수 있는 것들이 꽤 있다고 한다. 닥트, 도시가스는 이 곳이 오래된 건물이 많아 시설설치에 돈이 정말 많이 드는데 이미 되어있고, 화구, 전기온수기, 에어컨도 이미 되어있다고 한다. 그리고 사실 투자자로서 대출을 끼지 않고 수리비용 감안하더라도 마포구 쪽에 10% 이상 수익률이 나오는 상가를 찾기는 쉽지 않다.

 

사실 마포역과 공덕역 부근에는 이상하리만치 상권 대비 지하 1층 시세가 저렴하게 잡혀있던 곳이다. 예전에 나도 이 곳에 15평 짜리 물건이 9천만원에 나와있었는데, 당시에 여기저기 보겠다고 꼴값을 하다가 놓쳐서 한탄을 하던 곳이다. 그런데 몇년이 지나 비록 4~5평이지만 4천5백만원에 나왔다니 적극적으로 밀어붙여보고 싶었다.

마포구-상가-배달창업

물론 내부 상태가 정말 심각했다. 무슨 쓰레기장 같았다. 콜라병만 열어봐도 역겨운 냄새가 올라왔다. 부동산 공개매물 상 사진 상에서도 심각했는데, 막상 가보니 상황이 비슷하게 처참했음. 정말 한숨만 나오고, 인테리어로 새 단장 하고 월세를 내놓으려는데 인테리어 가격이 얼마나 드는 건지 전혀 가늠이 안 갔다. 집기가 있는데 상태가 너무 더러워서 그냥 쓰는게 유리한건지 아니면 버리는게 유리한건지도 가늠이 안 갔고, 인테리어 하다가 어떤 변수가 또 생길런지 가늠도 안 갔다.

법인-상가-계약

하지만 문제가 생기면 그 때 그 때 처리하는 걸로 하고, 예측하지 못할 것 때문에 진행하지 못하는 건 안 된다고 늘 생각하고 있다. 그래서 와이프하고 얘기한 후 물건을 보고 난지 30분도 안 되서 부동산중개업소에 계약하겠다고 말을 했다. 그리고 나서 몇 시간 후에 임대인이 계좌를 보내와서 바로 계약금 중 일부를 넣기로 했다. 또한 잔금 때까지 기다릴 수 없어 계약금과 중도금을 좀 많이 넣고 인테리어를 진행하기로 했다. 시간은 금이다.

 

 

근데 계약금을 넣기 전 등기부등본을 확인해 보니, 처음부터 쉽지 않다. 가압류가 걸려 있었다. 관리사무소에서 가압류를 설정한 거 같아서 공인중개사에게 관리사무소 전화를 물어보고, 관리소에 직접 연결을 했다. 돌아온 답변은 관리비 연체가 현재 해소됐고 가압류는 말소만 하면 된다고 확인을 받았다. 이 건 정말 아무런 문제도 아닌 것을 판명됐지만, 앞으로 또 이 건으로 얼마나 또 시행착오를 겪을까?

부동산-상가-가압류

늘 투자해왔던 방식의 2층 ~ 5층 상가도 아니고, 내가 잘 아는 안산이나 대전 둔산동 지역도 아니라서 월세 시세조사가 제대로 되지 않은 거 같아서 두렵다. (부동산은 임차인 맞추는 거 너무 걱정하지 말라는데 걱정이 되는 건 어쩔 수 없다.) 하지만 이걸 하고 나면 또 다른 게 보이겠지! 긍정적으로 생각해본다.

 

더 궁금하시다면 아래를 참고

 

상가투자, 인테리어 1편 - 상가매매 계약 후기

상가투자,인테리어 2편 - 인테리어 사장님과 현장점검, 철거

상가투자, 인테리어 3편 - 온수 점검, 에어컨 리모컨, 화구 청소

상가투자, 인테리어 4편 - 주방 타일 그리고 진전이 없다.

상가투자, 인테리어 5편 - 상가 페인트, 에어컨 점검, 공실 매물 올리기

 

마포-상가-투자-후기