상가 공실 났을 때 난감했던 이야기, 그리고 해결 후기

상가 공실이 나면 참 난감하다. 우리 역시 1년 전에 상가를 사자마자 공실이 대거 난 적이 있어 마음 고생도 많이 했었다. 그 시간동안 마음 고생했던 이야기, 그리고 어떻게 또 대처하고, 어떻게 해결했던 이야기를 해보고자 한다.

 

 

마포구 지하 4평 상가 후기

• 상가투자, 인테리어 1편 - 상가매매 계약 후기
• 상가투자, 인테리어 2편 - 인테리어 사장님과 현장점검, 철거
• 상가투자, 인테리어 3편 - 온수 점검, 에어컨 리모컨, 화구 청소
• 상가투자, 인테리어 4편 - 주방 타일 그리고 진전이 없다.
• 상가투자, 인테리어 5편 - 상가 페인트, 에어컨 점검, 공실 매물 올리기
• 상가투자, 인테리어 6편 - 조명 설치, 마무리 청소

 

안산 초지동 상가 후기

• 상가 매매 후 대거 공실 및 해결 후기
• 상가 원상복구로 세입자와 한판 붙은 이야기

 

 

1.  상가를 사자마자 임차인들이 퇴거한다고 연락하다.

22년 2월 우리는 안산 초지동에 A 상가를 매수했다. 당시 1개의 상가가 6개의 조그마한 사무실로 나뉘어져 있던 상가인데,  상가를 매수하자마자, 정말 당황스럽게도 6군데 모두 임차인이 있었는데, 4군데에서  나간다고 통보를 해왔다.

 

 

와이프와 나는 정말 당황스러울 수밖에 없었다. 임대인이 세입자 퇴거할 줄 알고, 급하게 매도했다는 생각까지 들었다. 지금 생각해보니 그런건 아니었겠지만 당시 우리는 사기를 당한 느낌이었다. 화가 나서 매매를 중개한 공인중개사에게 엄청 따졌다. 하지만 상가에 하자가 있던 것도 아니었기에 별 수 없었다. 익숙하지 않은 지역에 상가를 샀기 때문에 공인중개사 말만 믿고 샀는데 사자마자 위기가 찾아왔다. 

 

 

 

 

구입하자마자 한달치 월세를 제대로 받은 임차인은 6군데 중 2군데 밖에 없던 것이다. 그리고 상가를 매수하기 전에는 내부확인이 안 된다고 해서, 내부를 보지 못하구 구입했었다. 첫번째 상가 임차인이 퇴거했을 때 비로소 우리는 내부를 볼 수 있었다. 내부 인테리어가 벽지 훼손 상태는 상당했고, 바닥은 검붉은 느낌의 데코타일로 정말 10년은 더 되어 보이는 옛날 인테리어였다. 그리고 너무 더러웠다. 뭔가 4군데 공실을 연속적으로 빼려면 특단의 대책이 필요했다. 당장은 열심히 청소를 할 수밖에 없었다. 청소도구를 사서 참 열심히 쓸고 닦았다.

상가-공실-해결

 

 

 

2. 상가 근처 부동산 공인중개사에게 찾아가다.

급한 마음에 근처에 있는 모든 부동산 공인중개사를 검색해서 전화를 돌리고 여러군데 직접 방문했다. 대부분의 부동산에서 미온적인 태도를 보였다. 사무실로 사용할 작은 상가라도 수도가 필요하단 이야기를 하는 공인중개사도 있었고, 당시 코로나여서 경기가 안 좋아서 사무실을 보러오는 사람이 없다는 부동산도 있었다. 기존에 보증금/월세를 300/30에 받는 곳도 조금 시세가 비싸다며 200/28을 제안하는 곳도 있었다. 그리고 상권이 안 좋다나. 

 

 

그래서 나는 항상 공인중개사의 말은 반만 믿는다. 역량이 많이 차이 나기 때문이다. 내가 3년 ~ 4년동안 상가를 매입하고, 월세를 줘본 결과 사무실은 아파트처럼 상권보다는 지역이 중요한 경우가 많다. 1층 상가같은 경우는 같은 건물이라도 코너 자리인지, 유동인구가 어느 쪽이 많은지, 출구가 어디있는지에 따라서 상가 월세가 달라진다고 하면, 사무실은 그렇진 않다. 아파트는 로얄동 로얄층이 있긴 하지만, 사실 엄청 시세 차이는 없는 것처럼 사무실도 비슷한 지역이면 상권이 그렇게 중요하진 않다. 오히려 중요한 건 인테리어가 잘 되어있는지(그리고 깨끗한지), 주차가 가능한지, 창문 등 개방감이 있는지, 엘리베이터가 있는지가 더 중요하다. (물론 가격은 당연히 중요하다)

 

 

초지동 상가 주변 부동산 공인중개사에서 4군데 중에 3군데는 반응이 미온적이었지만 1군데는 현재 시세면 괜찮고 금방 빼주겠다는 부동산 공인중개사도 있었다. 결국 이 공인중개사에서 4군데 중에 1군데를 빼줬다. 나머지 3군데는 우리 부부와 기존에 거래를 해왔던 안산의 고잔동, 이동 등 다른 동네의 부동산 공인중개사들에서 월세를 맞춰줘서 상가 공실을  해결했다.

 

 

3. 상가 인테리어를 진행하다.

상가-인테리어-전

 

 

공실이 1군데, 2군데면 찬찬히 기다려보고자 했지만, 4군데가 한꺼번에 공실이 생겼기 때문에 마음이 급해졌다. 어떻게 보면 4군데를 한꺼번에 저렴하게 인테리어할 수 있는 절호의 기회라는 생각도 들어서, 인테리어 사장님을 찾아 연락했다. 2년이 지난 지금까지도 인연을 맺고 있는 사장님이다. 어쨌든 당시 4개 호수 및 복도 바닥 모두 철거하고, 새로 데코타일로 바닥 깔고, 도배도 새로 모두 했다. 한꺼번에 진행한다지만 역시 돈을 많이 들었다.

상가-공실-사진

 

 

분위기를 바꾸기 위해서 이케아에서 여인초 페이크 조화도 사서 하나 배치해두었다. 난 여인초같은 동남아쪽 식물이 사무실처럼칙칙한 분위기를 바꿔주는데 효과가 있다고 생각하는데, 이케아 광명점에 가니 여인초가 정말 1개만 딱 남아있어서 겨우 샀다. 지금 가끔씩 상가를 들러봐도 여름식물이라 따뜻해 보이고 참 좋다. 단순히 인테리어 적인 측면 뿐 아니라, 상가를 보러 오는 세입자들에게 좀 더 긍정적인 결정을 내리는데 영향을 주고 싶었던 마음에 배치했다.

 

상가-복도-인테리어

 

 

4. 부동산 공인중개사에게 인테리어 후 사진과 정보를 일괄 발송하다.

인테리어 사진을 확보하자마자, 기존에 연락했던 부동산에게 사진을 발송 준비를 했다. 기존에 찍은 사진 원본도 인테리어 후 사진이 깔끔했지만, 원본 사진에는 이 상가만의 특별한 남향 햇살이 잘 전달되지 않아 snapseed 어플로 보정도 거친 후 사진을 발송했다.

상가-사진-보정전

상가-사진-보정후

 

사진을 보내면서 상가와 관련된 주요 정보를 같이 보낸다. 난 임대인들과의 경쟁이 너무 편한 게, 임대인들은 공실을 해결하기 위한 작은 노력도 잘 하지 않는다. 많은 임대인들은 아주 게으르다. 아무래도 돈 많은 사람들의 특권? 의식 같은 게 있어서 그런지, 상가를 엉망인 상태로 방치해두고(간단한 청소도 하지 않고), 공실이 나도 공인중개사들에게 컨택도 많이 안하고, 무엇보다 공인중개사가 임대를 놓을 때 필요한 정보도 잘 전달 안해주니 거래가 쉽지 않을 수밖에 없다.

상가-공실-공인중개사-문자

 

요즘 월세 임차인들도 안목도 높고 꼼꼼히 따져서, 정보가 많지 않은 상가는 들어가려 하지 않는다. 단순히 가격이 싸다고 꼭 들어가지도 않는다. 안전하고, 시설이 잘 되어 있고, 정보가 충분히 공개되어 있어야 들어가고 싶은 마음이 생긴다.그래서 임차인이 필요할만한 정보, 무엇보다 임차인을 소개하는 과정에서 공인중개사가 꼭 알아야할만한 정보를 정리해서 보내면 공실을 해결하는데 다른 임대인들보다 더 유리한 위치를 선점할 수 있다.

 

 

5. 한달만에 4개 호수 모두 공실을 해결하다.

기적처럼 한달만에 모든 상가 공실이 맞쳐졌다. 작년 4월인가 정말 바쁘게 안산에 있는 여러 공인중개사 사무소를 오갔다. 1달만에 모든 상가가 공실이 되서 난감했고, 해결하는 과정에서 인테리어 비용, 새로 임차 맞추는 과정에서 부동산 중개비 모두 새로 들었지만, 기존보다 4개 호수 합쳐서 월세 15만원은 더 올렸고, 보증금도 200 정도 더 받았다. 지금 생각하면 식은 땀 나고 긴장되는 기간이었지만, 돌이켜보니 그마저도 추억이다.

 

안산-상가-공실-해결-후기