상가 원상복구 의무 - 세입자와의 분쟁 , 한판 붙은 이야기

난 사업을 하기 때문에 다수의 상가를 임차하고 있다. 그리고 임대인으로서 다수의 상가를 임대하고도 있다. 상가의 원상복구 의무와 범위 관련해서 애매한 상황이 많다. 안산 초지동에 보유한 A상가에서 세입자와 다소 분쟁이 있던 상황 이야기를 해보겠다.

 
 
마포구 지하 4평 상가 후기

• 상가투자, 인테리어 1편 - 상가매매 계약 후기
• 상가투자, 인테리어 2편 - 인테리어 사장님과 현장점검, 철거
• 상가투자, 인테리어 3편 - 온수 점검, 에어컨 리모컨, 화구 청소
• 상가투자, 인테리어 4편 - 주방 타일 그리고 진전이 없다.
• 상가투자, 인테리어 5편 - 상가 페인트, 에어컨 점검, 공실 매물 올리기
• 상가투자, 인테리어 6편 - 조명 설치, 마무리 청소

 
안산 초지동 상가 후기

• 상가 매매 후 대거 공실 및 해결 후기
• 상가 원상복구로 세입자와 한판 붙은 이야기

 
 

 

1. 2년 계약한 상가의 세입자가 1년만 살고 중도에 나가겠다고 메시지를 보내왔다. 

22년 4월에 들어온 세입자와 2년 계약을 했다. 정상적으로 24년 4월까지 계약이 되어있단 임차인인데 중도에 나가겠다고 연락이 온 것이다. 솔직히 우리는 신경쓰고 싶지 않았다. 왜냐하면 24년 4월까지 계약이 된거기 때문에 임차인이 알아서 새로운 임차인을 찾으면 되기 때문이다.

상가-원상복구-범위

 
 
하지만 뭐든지 적극적으로 알아보고 싶고, 세입자가 나가겠다고 하는데 시간 끌면서 월세를 받는 것도 도의가 아니라고 생각했기에 우리가 직접 공인중개사에 10군데 ~ 15군데 정도 연락해 월세를 내놓았다. 그리고 내놓은지 2주도 안 되어 새로운 임차인과 계약한다. 

 
 

2. 기존 세입자 퇴거와 새로운 세입자 전입 사이에 1주일 간 간격을 두다.

기존 세입자와 퇴거 날짜를 협의하고, 새로운 세입자 전입 이사 날짜 사이에 1주일 간격을 일부러 두었다. 일주일 간 월세를 못 받아서 손해보는 부분이 있겠지만 기존 세입자가 상가 안에서 담배를 피는 걸 알아서 다소 험하게 쓸 것 같다는 상황을 알고 있었기 때문이다.
 
 
무엇보다 우리 부부는 이 부동산을 이 세입자가 들어오기 전 새롭게 인테리어를 한 상태였다. 당시 검붉은 바닥과 훼손이 상당한 옛날 벽지와 포스터도 여기저기 붙어져 있어서, 나 같아도 안 들어가겠다 싶은 그런 상가 상태였다.

상가-인테리어-전

 
 
그래서 우리 부부는 상가를 인테리어 해서 기존 바닥을 철거하고, 바닥을 새로 깔고, 벽지도 새로 도배를 진행했다. 그렇게  누구도 들어오고 싶도록 깔끔하게 인테리어를 진행했다.

상가-인테리어-후

 
 
기존 세입자가 퇴거 한 날, 세입자는 연락이 와서 상가를 비웠으니 보증금을 돌려줄 것을 요구했다. 우리는 상가를 확인하고 돌려주겠다고 이야기했다. 퇴거 다음 날 바로 상가를 찾아갔다. 근데 이건 뭐지? 새로 인테리어 한 바닥은 1년도 안 되서 정말 모든 타일이 심하게 긁혀 있었다. 벽지에는 커피 자국 등도 묻혀있고 모두 정말 완전히 헌 것이 되어버렸다. 당연히 사용감이 어느 정도 있을 거라고는 생각했지만, 상하지 않은 타일이 없단 사실에 정말 화가 났다.

상가-원상복구-데코타일

 

상가-원상복구-데코타일

 

 

3. 기존 세입자와 바로 통화하다.

나는 이 상황을 재산권의 침해라고 생각했다. 갑작스러운 분노가 몰려오면서 바로 세입자와 전화를 했다.
 

• 나 : 140만원 정도 들여서 인테리어 했는데, 상가 세입자가 낸 월세는 11개월 동안 단 300만원 조금 받았을 뿐인데, 상태를 이 지경으로 만들어놓다니 이게 말이 되나요? 1년 전에 새로 인테리어 한 상가가 어떻게 이렇게 될까요? 죄송하지만 바닥과 도배 새로 인테리어 한 비용을 청구해야겠습니다.

 
 

• 세입자 : 1년 전에 새로 들어올 때 사용 후 기스가 날 수도 있을 것 같다고 전 이야기를 했고, 사용에 의해 사용감이 생긴 부분은 법적으로 제가 물어줄 일은 없다고 생각합니다. 심지어 부동산중개비도 세입자인 내가 내지 않나요?

 

• 나 : 계약 중간에 나가는 세입자가 부동산중개비를 물어주는 것은 당연한 거구요. 우리가 심지어 새로운 세입자 찾으려고 10군데도 넘게 부동산에 연락 돌려서 월세도 덜 내고 빨리 나갈 수 있게 해줬는데 무슨 소리이신가요? 상가 사용감 이야기 하시는데, 파손 상황을 보니 단순 사용감이 아니라 세입자에게 상가 원상복구의 의무가 있습니다.

 

• 세입자 : 제가 안에 있는 소모품을 훼손한 것도 아니고 무슨 원상복구 의무가 있나요?

 

• 나 : 상가에 무슨 소모품이 있나요? 원상복구는 그런 거 아니고 바닥, 벽지 다 포함입니다.

 

• 세입자 : 계약 사항을 다시 확인해보고, 법적으로 알아보고 연락드리겠습니다.

 

• 나 : 네, 법적으로 알아보세요.

 
잠시 후, 세입자에게서 다시 연락이 온다. 세입자는 본인이 도배에 대해서는 해주겠다고 연락이 왔고, 아는 법무사를 통해서 알아봤더니 바닥에 대해서 책임이 없어서 바닥 사용감으로 긁힌 기스에 대해서는 물어줄 필요가 없다고 했다고 한다. 바닥 사용감에 우려에 대해 사전에 우리에게 녹취한 내용도 있고, 그래서 자기 입장에서 최대한 배려를 해준 것이라고 이야기를 한다. 우리는 일단 알겠고, 인테리어 사장님과 복구 비용에 대해서 이야기해보고 입장 정리해서 오후에 연락하겠다고 했다.

 
 

4. 인테리어 사장님과 만나다.  세입자와 다시 한 판 붙다.

인테리어 사장님을 기다리는 동안, 내가 세입자로 있는 상가들에서 내가 어떻게 사용하고 있는지 반대 입장에서 생각을 해봤다. 세입자인 내가 인테리어 한 것도 아니고 임대인이 새로 인테리어 한 상가를 주의하지 않고 훼손하며 사용할 수 있을까?


역지사지로 생각을 해 봐도 이해가 가지 않고 화가 더 나는 마음이었다. 고의든 부주의든 1년만에 모든 바닥이 다 긁히게 썼다는 건 너무 심하다는 거. 이건 세입자 본인도 나도 알고 있다. 세입자가 자기 게 아니라고 험하게 쓰고, 나아가 법적으로 책임 소재가 애매할 수 있다는 부분을 악용을 하는 것 같단 마음에 더욱 화가 났다.
 
 
인테리어 사장님이 다행히 근처에 계셔서 오후에 상가를 찾아오셨다. 상황을 보시고 인테리어 견적을 내주셨는데 철거까지 하면 비용이 상당해서 철거는 생략하고 덧방만 해서 진행하는 것으로 견적을 따로 받았다. 75만원 정도 이야기를 하셨다.


사실 마음 같아서는 다시 철거하고 새로 깔고 싶은 마음이었지만, 그 와중에 세입자가 고의적으로 이렇게 훼손한건 아닐거야 라고 이해하고 싶은 마음에 나도 절충안은 찾고 싶었던 마음이었다. 견적을 받고 화를 누르고 오후에 다시 전화를 건다. 사실 세입자가 절충안을 받아들이지 못할 경우, 끝까지 간다는 마음이 있었다.
 
 

• 나 : 임대인입니다. 제가 생각을 해봤는데, 사실 1년만에 이렇게 쓰신다는 게 저는 상식적으로 이해가 안 가네요. 그래서 바닥 부분도 물어주셔야할 것 같습니다. 다만, 인테리어 사장님과 잘 이야기해서 철거 없이 덧방하는 방식으로 진행을 해서 합쳐서 70만원 대의 비용이 나올 것 같으니 이에 대해 협조해주시면 공사비 차감 후 보증금 반환 드리겠습니다

 

• 세입자 : 제가 배려를 해드려서 벽지를 해드린 건데 협조는 할 수 없겠습니다. (그놈의 배려, 몇번째 이야기하는 건지 도대체 무슨 배려를 했다는 건지??? 미안하다는 말이 먼저 아닌가???) 바닥은 저에게 법적으로 의무가 없는 건데, 바닥 공사비용을 저보고 내라는 건 이해가 되지 않네요.

 

• 나 : 사장님 이런 말씀까지 안 드리려고 했는데, 제가 보기엔 단순 사용감이 아니라 악의적으로 훼손한 거라고 보입니다. 제가 안산에만 상가 6개를 관리하는데, 사장님이 1년 동안 사용하신 수준은 다른 세입자들이 사용하고 나갔을 때처럼 단순 사용감이 아닙니다. 말이 안 통하시는 거 같은데 자꾸 이러시면 그냥 철거까지 해버리고 처음부터 공사 진행하는 거로 진행하고 전체 비용 청구하겠습니다.

 

• 세입자 : 마음대로 하시죠. 저도 법무사를 통해서 내용증명 보내겠습니다.

 

• 나 : 네 그럼 끝까지 갈테니 알아두세요.

 

• 세입자 : 아 비밀번호는 바꾸지 말아주세요.

 

• 나 : 싫은데요. 새로운 세입자 곧 들어올건데 뭘 바꾸라 마라예요?

 

• 세입자 : 보증금 주셨나요? 협조를 해 주셔야죠.

 

• 나 : 공사비 차감하고 드릴건데요? 아예 협의가 안 되는데 무슨 협조를 해요?

 

• 세입자 : 하.. 네네 알겠습니다.

 
 
내용증명은 그냥 확인용 편지다. 편지는 아무런 힘을 갖고 있지 않다. 그리고 법대로 해도 상관 없었다. 사실 예전부터 난 상가 원상복구의 의무와 범위에 관심이 많았다.


법적인 판례를 보면 알겠지만 상가원상복구 의무는 임대인, 세입자 누구의 책임인지는 CASE BY CASE이다. 위와 같은 상황에서 일방적으로 질 자신은 없었다. 무엇보다 현실은 법까지 가지 못하는 경우가 많다. 상식과 돈에 의해 많은 것이 좌우되어 결국 현실은 법까지 가기 전에 멈춘다.
 
 
미안하단 말 1도 없고 법적 책임소재만 운운하는 뻔뻔한 상식밖의 말에 나도 무식한 또라이가 되기로 했다. 그래 세입자 당신이 말하는 법대로 끝까지 가보겠단 분노가 이미 차올랐다. 협조는 없다. 상대방이 나의 소중한 재산을 일방적으로, 부주의든 고의든 훼손당했는데 그냥 내가 감수한다면 두고두고 화가 날 것이다. 


상대방이 본 피해는 1도 없고, 일방적으로 내 재산만 훼손됐는데, 책임이 없다니, 그리고 미안함도 없이 법을 이야기하다니? 피해를 준 사람이 법대로 가자는데 나로서 응하지 않을 이유가 있을까? 법대로 가려면 변호사비도 들거고, 상당한 시간과 돈을 들여 소송을 준비해야 한다. 정말 끝까지 가려면 응축된 분노, 돈, 상당한 성실함을 모두 필요로 한다. 그래 한번 끝까지 가보자. 설사 나도 변호사비로 지출이 많다고 해도 경험이 된다. 
 
 

 

5. 세입자에게 미안하다고 문자가 오다

잠시 후 연락이 왔다. 법대로 하는게 어렵다고 판단한건지, 양심을 조금이라도 회복한 건지 모르겠지만 처음으로 미안하단 말을 해 와서, 마음이 아주 조금 풀렸다. 그래서 철거없이 덧방으로 공사하고 청구하기로 했다. 하루종일 고생해 힘겹게 재산을 지켜낸 느낌이지만, 앞으로도 이런 일이 자주 일어나지는 않길 바란다.

상가-원상복구-범위

 
 
이 사례를 통해 난 상가 원상복구 의무가 세입자에게 있다거나, 임대인에게 있다거나 그런 이야기를 하고자 하는건 아니다. 나도 임대인인 동시에 어딘가에서는 세입자이다. 세입자에게 갑질하는 임대인도 가끔씩 많다고 알고 있다. 그러지 말자. 임대인 분들..


나는 단지 법 이야기 하기 전에 상식이 있다는 것이다. 당사자들은 당연히 상황에 대해서 충분히 인지하고 있고 그에 따른 상식에 맞춰 협의하면 된다. 그러면 분쟁이 있을 일이 없다. 그 과정에서 참을만 하면 참고, 양보하면 속이 편하다. 하지만 상대방이 상식밖으로 나오면.. 무식함으로 응대해도 된다. 그러면 또 길이 보인다고 생각한다.

상가-원상복구