법인 부동산 매매 법무통 소유권 등기 법무사 수수료 비교하는 방법, 그리고 꿀팁

법인 상가 부동산 매매계약 잔금이 1월 31일이다. 1월 27일 법무통을 통해서 법무사를 급하게 구했다. 지금까지 법무사를 구하지 않고 미룬 이유는 은행에 대출신청 해놓은 상태였기 때문이다. 보통 은행에서 대출을 하면 은행 법무사를 쓰는 경우가 많다.

 

 

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잔금일이 며칠 안 남은 27일까지 연락이 없어서 결국 은행에 연락을 했다. 대출은 나오는 건지 물었고, 대출 여부를 떠나서 만약 대출이 안 나오면 소유권 이전해 줄 법무사가 필요한데 어떻게 할지 마음이 급해서 연락을 했다. 나도 은행원 다니면서 지점에서 대출업무만 6년 정도 했지만 이 은행 담당자는 친절은 한데, 정말 천하태평이다. 잔금이 며칠 안 남았는데 대출이 가능한지를 못 알려주고 있다. 아마  31일이 잔금이었는데 또 까먹었는지도... ( 전에 내 대출 연장도 까먹었다. ) 일요일이긴 하지만 29일인 오늘까지도 내일 모레 잔금일인데 대출 가능 여부를 모른다. ㅎㅎㅎ 이 은행원 어이 없다.

 

1. 부동산 소유권 이전 등기 법무사 스스로 찾기로 결정

그래서 결국 소유권 이전 법무사는 내가 찾기로 했다. 부동산 매매 계약시 법무사가 해야할 업무는 2가지이다. 일단 무조건 소유권 이전 등기를 해줄 법무사는 필수로 필요하다. 그리고 매수자가 담보대출을 하게 되면 대출 근저당권 등기 설정을 해줄 업무를 해줄 법무사가 필요하다. 보통 이 2가지 업무를 따로따로 하면 번거로우니 한 법무사에게 동시에 의뢰한다. 그래서 대출이 가능하면 

 

 

하지만 대출 가능 여부를 잔금일 4일 전까지 알려주지 않았기 때문에, 담당 은행원과 이야기 해서 대출이 안 나올 상황을 대비해서 소유권 이전은 스스로 법무사를 진행하기로 했다. 만약 대출이 가능하면, 근저당권 설정은 은행 법무사를 통해 진행하고 소유권 이전은 내가 찾은 법무사를 통해서 따로 이원화 해서 가기로 이야기가 되었다. 

 

 

나 같이 어쩔 수 없는 경우를 제외하고도 법무사 비용을 절감하기 위해서 소유권 이전 법무사는 스스로 찾고, 은행 대출 근저당권 설정만 은행 법무사를 쓰는 경우도 종종 있다. 어쨌든 나는 은행 시절 알던 지인 법무사도 있고, 법무통을 통해서 저렴하게 구할 자신이 있었기 때문에 어쨌든 나쁘지 않았다. ( 지역 농협에서 대출을 할 땐 소유권 이전도 은행 법무사를 통해 무조건 써야한다는 룰이 있었는데, 이 법무사가 견적을 보내왔더니 눈탱이를 쳐서 엄청 짜증났던 경험이 있음.)

 

 

2. 법무통 소유권 이전 등기 견적 의뢰

법무통을 통해서 소유권 이전 등기 견적을 의뢰했다. 매매계약서 사진을 미리 준비해두면 굉장히 견적을 의뢰하기가 편하다. 법무통 어플리케이션을 다운로드하고, 첫 화면을 띄우고 부동산등기 견적요청 > 소유권이전 등기 순으로 들어가면 된다. 부동산 소재지 주소랑, 매매가액, 잔금 예정일 등을 입력하게 되어 있고, 매매계약서 사진을 첨부하면 된다. 물론 직접 정보 입력을 할 수도 있지만, 법무사를 위해서 그리고 나를 위해서도 그렇게 하지 않는 게 좋겠다.

법무통-소유권이전등기

 

 

3. 법무통 소유권 이전 등기 견적 도착

작은 건이고 잔금일도 얼마 남지 않았는데, 요즘 부동산 침체기라 거래가 없어서 법무사들이 일이 없는 건지 아니면, 잔금치를 부동산이 서울 서부지방법원 등기소 바로 근처여서 비교적 처리하기 수월한 일이어서 그런건지. 신청한지 2시간 ~ 3시간 이내로 상당히 많은 법무사가 견적을 보내왔다.

법무통-견적서-후기

 

 

4. 법무통 견적 비교하는 방법

이미지로 잘 안 보여서 정리를 하자면 아래와 같다. 법무사 견적을 잘 비교를 하는 방법을 지금부터 설명하겠다. 헷갈릴텐데 결론적으로 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 제외하고는 나머지를 한꺼번에 비교하는 게 맞다. 상가 같은 경우 취득 관련 세금은 4.6%이다.(취득세 4.0% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%) 그래서 인지대, 증지대, 보수료, 부가가치세(없는 경우 보수에서 10% 추가)를 더해 동일 조건으로 비교하면 된다. 일단 견적서 온 대로 금액을 적어보겠다.

	A법무사	B법무사	C법무사	D법무사	E법무사	F법무사
1.취득세	1,800,000	1,800,000	없음	없음	1,800,000	1,800,000
2.지방교육세	180,000	180,000	없음	없음	180,000	180,000
3.농어촌특별세	90,000	90,000	없음	없음	90,000	90,000
4.인지대	150,000	70,000	?	40,000	150,000	150,000
5.증지대	13,000	13,000	?	15,000	13,000	13,000
6.보수료	200,000	210,000	200,000	110,000	250,000	200,000
7.부가가치세	20,000	견적서엔 없음. 단, 비용처리시 (21,000)	견적서엔 없음. 단, 비용처리시 (20,000)	견적서엔 없음. 단, 비용처리시 (11,000)	견적서엔 없음. 단, 비용처리시 (25,000)	견적서엔 없음. 단, 비용처리시 (20,000)
8. 합계	2,453,000원	2,363,000원	200,000원	165,000원	2,483,000원	2,433,000원
4,5,6,7 합계 (내 방식)	383,000원	314,000원	220,000원	176,000원	438,000원	383,000원

 

 

난 내 방식대로 4,5,6,7 합계를 내어 제일 저렴한  D 법무사를 선택했다. 비교를 완료하고 바로 법무사에게 연락해서 업무 요청을 끝냈다. 법인 취득시 법무사 비용에 따른 취득세도 좀 더 나온다는데 그건 얼마 안 될 거 같으니 패스. 이제 아래부터 왜 4,5,6,7만 내가 합산해서 비교했는지 상세하게 설명 가겠다.

 

 

4.인지대, 5.증지대 : 인지대, 증지대와 같은 경우도 언뜻 보면 세금이나 등기소에서 받는 수수료로 느껴지는 경우가 많아 무시하고, 보수만 비교해서 보는 사람들이 많다. 그런데 보수만 비교하면 안 된다. 친한 법무사에게 물어보니 인지대, 증지대를 과도하게 책정해서 사기치는 법무사가 많다는 걸 알게 되었다. 실제로 위를 비교해봐도 인지대, 증지대 가격이 다 다르다. C법무사는 아예 적어놓지도 않았다. 인지대, 증지대 비용이 아예 안 나오진 않을텐데? 연락은 안해봤지만 어떻게 나올지 의문이다. 경험적으로 계속 부동산 거래를 하다보니 투명하지 않게 책정하는 곳이 꽤 많더라.

 

 

7.부가가치세 : 내가 비용처리를 할건지 말건지에 따라 달라지는 금액이다. 어디 가면 계좌이체하면 부가세 10% 깎아주는 거랑 같은 개념이다. 보통 매수자가 법인이나 사업자(일반과세자 환급 가능, 간이과세자는 애매)라면 환급 받을 수 있는 금액이다. 우리는 법인이기 때문에 비용처리를 해야 해서 부가세를 내고 비용처리 하기로 했다. 비용처리 하지 않을 거면 법무사와 부가세는 받지 않아도 되는 거 아니냐고 이야기를 해본다. (원래는 내가 비용처리 안해도 법무사는 부가세 받긴 받아야 한다.)

 

 

국민주택채권 할인료(=수수료) : 국민주택채권 할인료는 할인율에 따라 변동되는 거라서 추가로 나온다고 생각하면 되고, 견적서에는 포함되어 있지 않고 아래 빨간 글씨로 국민주택채권은 당일에 결정해서 드린다고 되어있다. 당일에 국민주택채권 할인에 대한 추가비용을 법무사가 받을 것이다. 채권할인비용이 나왔다는 거 자체로 또 사기치는 거 아닌지 긴장하지 않아도 된다. 다만 또 할인료를 제대로 책정한 건지 한 번 더 확인하자. 친한 법무사랑 이야기해보니 이걸로 또 사기 친다고 한다.(나도 매번 법무사에게 물어봐서 아직 방법은 모름 ㅜㅜ ㅎㅎ 찾아보면 된다.) 

법무통-국민주택채권할인료-수수료

 

 

4. 법인 부동산 매매시 꿀팁

아 그리고 TIP을 말하자면 법인은 부동산 매매시 취득세를 잘 확인을 해봐야 한다. 내 예상보다 취득세가 나오는 경우가 상당하다. 이 사실을 부동산 잔금일에 알게 되는 경우도 많은데, 취득세가 생각보다 내 예상보다 많이 나오는 경우가 종종 있다. 매매가에 취득세율(%)을 매겨서 취득세가 나오는 지 알았는데, 공시지가, 기준시가 보다 부동산을 싸게 취득을 했을 때 공시지가, 기준시가 기준으로 부동산 취득세가 나와서 예상보다 훨씬 나오는 경우도 꽤 있다.

* 공시지가, 기준시가 뜻 : 세무서에서 과세할 때 사용하는 부동산 가격 책정 자료라고 생각하면 된다.

 

 

그런데 법인은 비록 기준시가가 매매대금보다 높아도 장부가액(=매매대금)으로 취득세를 처리할 수 있다는 법이 있다. 그래서 법인임에도 불구하고 취득세율이 갑자기 많이 나오면 법무사에게 확인 요청을 할 수 있다. 예전에 법무사에서 잘 못 알아서 취득세율을 많이 매긴 채로 취득세를 내서 환급을 받은 적이 있다. 그 법무사는 참 최악이었다. 법무사 보수도 엄청 높게 책정하고, 실력이 없어 손님 취득세도 많이 내게 하고. 생각해보니 뭐 그런 곳이 있나 싶다. 은행 대출 땜에 어쩔 수 없이 이용한 법무사였다.

법무통-수수료-비교방법