법인 익산 공시지가 1억 이하 아파트 매도 후기

21년 한창 공시지가 1억 아파트 투자가 유행할 때, 우리는 1억 이하 익산의 한 아파트를 매수했습니다. 저렴하게 매수했지만, 아파트 가격은 떨어지고 금리는 오르고, 23년 초 아파트 시장이 너무 차가운 와중에 힘겹게 매도한 후기를 공유드립니다.
 

 
 

1. 익산 아파트 매수 결정 : 가격, 입지

월부 너나위, 행크 송사무장, 램군 등 내가 주로 시청하는 유튜버 들은 1억 이하 공시지가 아파트는 별로라서 투자를 하지 않는다고 했습니다. 하지만 투자하기로 결정한 입지가 좋은 곳 20평(공용면적 기준) 아파트였고 가격도 1억 이하로 참 착했기에 우리는 매수 결정을 했습니다.

익산-1억이하-공시지가

 
애초에 전라북도 지역들의 구축 아파트는 다른 지역 아파트들이 가격 상승한 것에 비해 아파트 가격이 별로 상승하지 않았습니다. 사실 전라북도 지역은 2015년 이후  우리나라 부동산 폭등기에서도 한 번도 상승을 제대로 한 적이 없기에, 앞으로 상승 여력이 많다고 생각했습니다. 저처럼 전라북도를 괜찮다고 생각한 투자자들이 진입을 많이 한 상황이었습니다. 몇 채씩 사는 법인 투자자도 많았던 것으로 보였습니다.
 
 

2. 익산 아파트 매도 결정 : 종합부동산세

사실 이 지역의 아파트들의 전세가는 이미 매매가를 넘어선지 오래 됐습니다. 오히려 매매를 하고 전세를 놓으면 현금이 더 생기는 수준이죠. 보통 전세가는 그 지역의 가치를 말하고, 매매가와 갭이 적다는 것은 투자가치가 좋음을 뜻합니다. 부동산 활황기에는 갭이 적고, 혹은 갭투자를 하면 플피가 되는 물건을 보면 득달같이 투자를 많이 하는 투자자도 많았습니다.
 
 
가격이 많이 폭락했다는 23년 2월 현재도 매매가보다 전세가가 높은, 그리고 입지 좋은 아파트는 거의 없기에 매도하고 싶지 않았습니다. 하지만, 결정적으로 아파트를 계속 보유하기엔 법인 주택 종합부동산세라는 큰 장벽이 있었습니다. 공시지가 1억 이하, 매매가는 1억 정도 되는 아파트인데, 22년 12월 종합부동산세가 1백만원도 넘게 나왔습니다. 더 큰 문제는 이 종합부동산세를 매년 내야한다는 점이다.

• 참고로 1억 이하 공시지가 아파트는 취득세에 대한 혜택은 다주택자, 법인 가릴 것 없이 1.1%로 혜택이 많지만, 종합부동산세에 대해선 과세를 그대로 하고 있습니다.

 
윤석열 정부도 종합부동산세를 폐지하겠다고 공약을 내놓았지만, 다주택자인 개인에 대한 조치가 좀 있었을 뿐(기본공제액 6억 → 9억 상향 등) 법인에 대해서는 조치가 거의 없었습니다. 세율 및 공정시장가액 비율을 조금 낮춰줬을 뿐이지만, 의사결정에 큰 메리트는 없습니다. 어쩔 수 없이 우리는 눈물을 머금고, 법인 명의의 익산 아파트를 처분하기 위해 결정하고, 22년 하반기부터 부동산 공인중개사에 연락을 돌렸습니다.

 

 

3. 익산 아파트 매매 성사 : 세입자의 구원

하지만 22년 그리고 23년 지금까지도 부동산 반응은 싸늘했습니다. 금리는 높고, 아파트 가격은 떨어지고 투자자는 실종에 가까운 상태였습니다. 워낙 지역이 좋아 아파트 매매 거래는 간혹 있었지만, 입주 매물(매수하는 사람이 입주를 원하는, 즉 실거주 가능한 매물) 위주라고 부동산은 말해주었습니다.
 
그래서 사실상 매도를 조금은 포기하고 있었습니다. 올해 연초에 전세 만기 연장하면서 전세금을 5% 올려서 종합부동산세에 보태고자 연락을 했습니다. 그런데 세입자가 매수를 하고 싶다고 있다고 연락이 왔습니다. 하지만 바로 결정을 내주지 않더군요. 저희로서는 어떻게든 팔고 엑시트하고 싶었기에 원래 시세보다 몇백만원을 더 낮춰주는 등 많은 노력을 들였습니다.
 
결국 계약금의 일부를 통장으로 받았습니다. 매도차익은 매수했던 금액보다 3백만원 차익이 있었지만, 취득세 및 법무사 보수 120만원, 매수, 매도 시 부동산 중개비 약 70만원, 종합부동산세 120만원 정도하면 오히려 손해를 조금 본 것 같기도 하더라구요. 비용의 대부분이 모두 세금이라 나라 좋은 일만 시켜줬단 생각도 들더군요.
 
 

4. 익산 아파트 매매가 남긴 것 : 교훈

하지만 이런 시기에 매도됐다는 것에 감사를 하고, 기존 들였던 현금을 회수해서 대출을 상환하든지, 예금에 넣어놔 이자를 받던지, 기회비용이 회수된거라고 믿고 싶습니다. 그리고 이제는 이 아파트에 대해선 종합부동산세를 낼 필요가 없으니까 그게 제일 다행이죠.(아직 종합부동산세가 걱정되는 아파트가 2개나 더 있고 이에 대해서도 조치 예정입니다.)
 
무엇보다 이 아파트를 투자하고 나서, 입지, 투자가치로서는 잘못된 투자는 아니라고 생각하지만, 시장상황, 세금, 규제 등을 고려했을 때 마음이 조급해질 수 있는 투자였기에, 쫓기는 투자는 다시는 하지 않겠다고 마음을 먹었습니다. 기존 투자관에 하나 더 교훈을 더 얻은 것 같습니다. 이러한 투자 가치관은 제 행복관과도 연결이 되더라구요. 저는 돈도 중요하지만 여유, 자유를 중요시 여기는 사람이더라구요. 이상 익산 아파트 매도 후기 마치겠습니다 :)

익산-아파트-매도-후기