법인 아파트를 개인 명의로 소유권 이전하면서 개인 주택담보대출(국민은행) 받기

 

 2020년에 투자한 법인 아파트를 계속 보유 중이었는데요. 엑시트 시기도 놓치고, 3년 동안 종부세를 내다보니 너무나 부담이 되더라고요. 그래서 이번에 개인 명의로 이전하면서 법인 대출 상환하고, 개인 주택 담보 대출로 갈아탔습니다.

 

 

 

 23년에도 법인 종부세 폐지에 대한 정책이 나오지 않아 법인명으로 아파트를 보유하기가 힘들겠더라고요. 올해 6월 전에 매도하지 않으면 어김없이 종부세가 나올텐데 천만원에 육박하는 종부세를 부담하기가 정말 싫었어요. 이미 3년 동안 벌금같은 종부세를 내고 있었거든요. ㅠㅠ 그.래.서. 6월이 되기 전, 법인 아파트를 개인 명의로 넘기기로 했습니다. 사실은 이 아파트를 매도하기 위해 부동산 40군데 넘게 전화를 돌렸지만 매도가 쉽지 않더라고요. 결국에는 법인 명의에서 대표자 개인 명의로 가져오기로 했어요. 요즘에는 특수 관계 간 거래를 유심히 살펴본다고 하는데 적법한 절차로 매매계약서를 작성하고, 계약금부터 잔금까지 입금 내역이 있다면 전혀 문제될 것이 없더라고요. 저는 개인 명의로 가져오는 과정에서 개인 주택담보대출을 받았고, 무사히 소유권 등기 이전까지 잘 마쳤습니다.

 

 

 

1. 법인, 대표자 개인 간 매매계약서 작성

 매도인은 제가 운영하는 법인, 매수인은 대표자인 '나'인 거래에서도 매매계약서는 당연히 작성해야합니다. 통상적으로는 중개사를 통해 매매계약서 작성이 이루어지지만 실질적으로 매도인, 매수인은 '나'였기 때문에 굳이 중개비를 지불하면서 계약서를 작성하는 건 낭비라고 생각했어요. 그래서 직접 매매계약서를 작성했습니다. 계약서 작성 방법은 아래 포스팅 내용을 참고하시면 됩니다.

 

법인에서 개인으로 명의 이전하는 방법 및 주의사항

 

 

 

2. 개인 주택담보대출 대출상담사 알아보기

 개인 주담대를 받기 위해 대출상담사를 알아보았어요. 아파트 매매가, 아파트 공시지가, 평수(방 몇 개인지), 임차 껴 있는지, 개인 전년도 소득 등 기본적인 사항을 넣어 여러 대출상담사분들께 카톡 상담을 했고, 그중 가장 괜찮은 금리와 한도의 금융사를 소개해주시는 상담사님을 선택해서 진행하기로 했습니다. 저는 국민은행에서 받았고요. 금리는 4.25%, 한도는 아파트 매매가의 60% 정도의 대출을 받았습니다.

 

 

 

 

3. 개인 주택담보대출 자서 시 필요 서류

1) 주민등록등본 1통, 가족관계증명서 1통, 초본 1통, 개인 인감증명서 1통
2) 전입세대열람신청서(동거인 포함) 발급(대출 신청할 주소지로 발급하기)

3) 등본상 가족, 본인 신분증 사본 1통(미성년자는 기본 증명서)
4) 매매계약서 사본

5) 계약금 영수증(이체확인증)
6) 개인: 21년+22년 원천징수영수증, 재직증명서
    사업자: 사업자등록증 사본, 21년 소득금액증명원
7) 자격득실확인서 전체 이력
8) 인감 도장, 신분증

 

위 서류들을 챙겨서 자서하는 날 대출상담사님께 제출했어요. 상담사님 통해서 대출을 받으면 보통 상담사님 사무실로 가거나 약속을 잡고 특정 장소에서 만나는데요. 저는 대출상담사님이 집 근처 카페로 와 주셨어요.

 

 

 

4. 대출 우대 금리를 받기 위한 옵션

 평소 국민은행에서 급여 이체를 하고 있었고, 국민은행 적금도 들어 두었던 터라 생각보다 한도가 많이 나왔어요. 하지만 금리 우대 조건이 조금 까다롭더라고요. 여러 가지 옵션을 반드시 수행해야 0.9%를 우대받을 수 있었어요.

 

• 급여이체: 0.3%
• 카드(1개월 30만원 이상): 0.3%
• 계좌 자동이체(3건): 0.1%
• 스타뱅킹: 0.1%
• 적금(30만원 이상) or 청약: 0.1%

 

 우대 금리 조건은 빡빡한 게 흠이었지만 0.9% 우대는 너무 커서 포기할 수가 없었어요. ㅠㅠ 급여, 적금, 스타뱅킹은 이미 하고 있어서 괜찮았지만 카드는 다른 카드를 쓰고 있어서 옮겨오기가 쉽지 않더라고요. 그치만 금리를 위해서 어쩔 수 없이 주 카드를 국민으로 바꾸는 수밖에 없겠네요.ㅠㅠ

 

 

 

 

5. 잔금 전 은행 법무사 지정

 대출을 받게 되면 은행 근저당권 설정 법무사가 연락이 옵니다. 잔금날 오셔서 기존 매도인 대출 말소등기하고, 새로 대출 받는 근저당 설정을 해야 하거든요. 보통은 은행에서 지정을 해 주시고, 잔금일 3-4일 전에 필요 서류를 알려주시는데 잔금 하루 전날까지도 연락이 없더라고요. 뭔가 불길해서 국민은행 담당 지점에 연락했더니 본인은 모른다고 합니다;;;;;;;;;;;;;;;;;; 대출상담사 통해서 대출을 받은 거라 상담사님이 지정해주셔야 한다네요? 약간 의아했지만 국민은행은 그런가보다하고 대출상담사님께 물어봤더니 그건 은행에서 지정하는 거랍니다...;;

 

예????????????????????????

 

당장 내일이 잔금인데 법무사 설정도 안 되어 있고, 심지어 서로 내가 할 일이 아니라고 미루고 있다?????? 이때부터 짜증이 나기 시작했습니다. 은행에 다시 전화해서 물어보니 그제서야 '아... 다시 한번 알아볼게요.' 이러시더라고요. 후읍 딥빡..

대출상담사님도 일처리가 뭔가 잘못 되었다고 생각하셨는지 자체적으로 빠르게 법무사를 컨택해주셨습니다.

 

 다행히 곧바로 법무사 사무장님께 연락이 왔고, 이분께 기존에 갖고 있던 법인(매도인) 대출 말소 등기*도 부탁드렸습니다.(* 말소 등기는 따로 비용 발생합니다.) 사무장님이 이렇게 잔금 하루 전 급하게 지정되는 게 어디 있냐고 황당해하시더라고요. 그러게요... 다시 생각해봐도 진짜 당황스럽네요.

 

 

 

6. 잔금 대출 실행, 말소등기+근저당설정, 소유권이전등기 접수

 잔금날 소유권이전등기를 해 주시는 법무사님 사무실에 모두 모였습니다. 여기서 모두란 매도인이자 매수인인 저, 소유권이전등기 법무사님, 은행 근저당설정+말소등기 담당 법무사님이에요.

 

 근저당 설정해주시는 법무사님께 소유권이전등기까지 맡기면 한큐에 처리되어서 편하지만 너무 늦게 지정되기도 했고, 게다가 소유권이전등기는 법무통으로 미리 견적을 받아서 가장 저렴하게 제시해 주신 분께 부탁을 드려 놓았습니다. (보수도 저렴했고, 너무 꼼꼼하게 해 주셔서 만족스러웠어요!)

 

 잔금날 개인 주택담보대출이 무사히 실행되어야 소유권이전등기 접수를 할 수 있는데요. 당일까지 대출 실행이 빠릿하게 되지 않아서 조금 쫄렸습니다.(국민은행... 금리만 아니면 다시는 거래 안 하고 싶을 정도;;;) 대출 진행 시 채권 비용, 인지대를 내야 하는데 농협에서 상가담보대출 진행했을 땐 담당자분이 미리 계좌에 비용 넣어두라고 했지만, 역시나 국민은행은 안내가 없었어요. 그냥 알아서 빠져나갔습니다........ 국민 계좌에 돈을 넉넉하게 넣어둬서 망정이지 아니었으면 또 한번 지체될 뻔 했네요.

 

 우여곡절 끝에 매도인인 법인 통장으로 국민은행 대출금이 입금되었고, 제 명의 개인 통장으로 나머지 잔금까지 입금했습니다. 그 자리에서 법인 대출받았던 은행에 대출 상환하겠다고 연락했고, 바로 대출 상환 후 영수증을 받았습니다. 매도인도 저고, 매수인도 저라 역대급으로 정신이 없었네요.

 

수협 법인 대출 상환 절차, 과정 후기 - 상환 시 미리 알아두어야 할 사항

 

 

 소유권이전등기해주시는 법무사님께서 법인<->대표자 간 특수 관계 거래라 서류가 철저하지 않으면 반려당할 수도 있다고 하셨어요. 그래서 법인 통장에 계약금, 잔금이 확실하게 들어갔는지 증명할 이체확인증, 통장 사본, 계좌 내역을 모조리 출력해달라고 하셨고, 꼼꼼하게 처리해주신 덕분에 문제 없이 소유권이전등기가 완료되었어요.

 

 

 

 이로써 법인 종부세에서 자유로워져서 홀가분하네요. 종부세를 내지 않는 것만으로 시간을 버틸 힘이 생겼기 때문에 계속해서 보유할 생각입니다. 법인으로 투자하기 참 힘든 요즘이네요.ㅜㅠ 법인 투자자분들 파이팅입니다.