오피스텔 투자 이렇게 하면 난리난다 1편 : 오피스텔 분양권 부가세 편

오피스텔분양권-부가세환급

오피스텔 투자는 굉장히 까다롭습니다. 그 이유는 오피스텔은 주거로 사용할 수도 있고 사무실(업무용)으로 사용할 수도 있기 때문입니다. 더 정확하게는 오피스텔이 공부상(등기부등본)에선 업무용 시설(비주택)인데, 실제론 주택으로 많이 쓰기 때문입니다.

 

 

 

 

1. 오피스텔 투자가 까다로운 이유 : 주택 / 비주택 경계에 있음

오피스텔은 주택과 비주택 사이에 애매한 경계선에 위치해 있기 때문에, 투자에 있어 세금(부가가치세, 취득세, 양도소득세), 대출(사업자대출, 개인대출), 분양권(주택 수 포함) 등 다양한 방면에서 고려해야할 것이 많습니다.

 

 

오피스텔에 대해 잘 이해를 하고 있다면 주택 투자 / 비주택투자가 갖고 있는 각각의 장점을 모두 누릴 수 있는 반면, 오피스텔을 이해하지 못하면 주택 투자 / 비주택 투자 각각의 불이익을 모두 받게 됩니다. 오늘은 그 중에서 오피스텔 분양권 취득 시 생기는 부가가치세(이하 부가세) 이슈에 대해서 다뤄보겠습니다. 

 

 

2. 오피스텔 분양권 부가가치세 환급

오피스텔 분양권 취득을 할 때는 건물 가격의 10% 정도에 해당하는 부가가치세를 납부하게 되어 있습니다. 5억짜리 오피스텔인데 2억 5천이 토지가, 2억 5천이 건물가이면, 건물가 2억 5천만원의 10%인 2천 5백만원 부각가치세를 납부하는 거죠. 상당히 큰 금액이죠?

 

 

사실 아파트 분양권도 부가가치세를 원래는 내게 되어 있지만, 부가가치세를 낸 기억이 없으신 분은 국평(85㎡) 이하 주택 분양권을 취득한 분들일 거에요. 국평 이하 주택 분양권은 부가가치세 면제이거든요.

 

 

일단 결론부터 말씀드리면 오피스텔은 주택으로 사용하게 될 경우, 사무실(비주택)으로 사용할 경우 두가지로 나뉘어지고, 사무실(비주택)으로 사용할 예정이면 부가가치세를 납부한 뒤 다시 환급이 가능합니다.

 

 

주택 용도로 오피스텔을 사용할 예정으로 취득하게 될 경우에는 오피스텔 부가가치세가 환급이 되지 않습니다. 그리고 사무실 용도로 오피스텔을 사용할 예정으로 취득을 할 경우에는 오피스텔 부가가치세 환급이 가능합니다.

 

 

그런데 만약 임대를 줄 목적으로 오피스텔을 취득을 하는 거라면 어떻게 될까요? 세입자가 주거용(주택)으로 사용을 할 예정이라면 부가가치세 환급이 안 됩니다. 세입자가 사무실(비주택)으로 사용할 예정이라면 부가가치세 환급이 됩니다.

 

 

3. 주거용 오피스텔 / 업무용 오피스텔 차이점?

그렇다면 다 사무실(업무용 오피스텔)로 취득을 하고 부가세를 환급 받으려고 하시겠죠. 하지만 나 이거 사무실로 쓸래요! 아니면 세입자가 사무실로 써요! 라고 하면 되는 게 아니라 충족해야하는 조건들이 있습니다. 기본적으로 업무용 오피스텔로 인정받으려면 3가지 조건이 필수적으로 필요합니다.  

 

 

업무용 오피스텔 조건 1 : 전입을 하면 안 됩니다

내가 직접 사용하든, 세입자에게 임대를 주든, 이 오피스텔을 사용하는 사람은 오피스텔에 전입을 해서는 안 됩니다. 전입을 한단 의미는 바로 이 오피스텔에 거주를 한다는 의미랑 동일하기 때문입니다.

 

세입자가 전입을 할 수 없다는 의미는 세입자가 전세대출을 못 받는단 의미와 동일합니다. 그리고 전입을 안할 경우 세입자의 전세금을 보전 받지 못할 확률이 크기 때문에, 업무용 오피스텔로 인정 받으려면 전세로 임차를 줄 수 없다는 의미도 내포하고 있습니다. 

 

 

업무용 오피스텔 조건 2 : 사업자등록증이 있어야 합니다.

업무용 오피스텔로 인정을 받으려면 사업자등록증이 있어야 합니다. 주택임대사업자등록증이면 당연히 안 되고, 일반 임대사업자(비주거용 건물)를 개설하거나, 혹은 직접 사무실로 사용할 경우 매출이 발생할 예정인 업종의 사업자등록증을 개설해야 합니다. 잘 모르겠으면 경영컨설팅업(블로그), 스마트스토어(전자상거래도소매업) 등으로 내면 됩니다.

 

또 부가가치세를 환급 받으려면 간이사업자가 아니라 일반 사업자로 내야 합니다. 일반 사업자로 개설하는 것은 어려운 일이 아니니 두려워하실 필요 없습니다.

 

 

업무용 오피스텔 조건 3 : 임차를 할 경우 임차인에게 세금계산서를 발급해줄 수 있어야 합니다.

이 것도 어려운 일이 아니니, 걱정하지 마세요. 다만 사무실로 사용할 사업자등록증이 있는 임차인을 구할 수 있느냐의 문제가 있습니다.

 

 

사실 실제 사무실로 사용하는지, 주거용으로 사용하는지 조사가 나오기는 현실적으로 힘들어 보이니, 이 부분을 걱정하실 필요는 크게 없습니다. 물론 재수 없으면 언젠가 걸릴 날이 올 수도 있겠지만, 기우일 확률인 높습니다. 다만 말씀드린 위의 3가지 요건을 충족하시는 게 제일 중요합니다.

 

 

 

 

4. 사업자등록증(일반 임대사업자)는 빨리 내는 것이 좋다.

그런데 근본적으로 이런 질문이 있습니다. 임대를 주려고 하는데, 사무실로 쓸 임차인을 구할 수 있을지 확실하지가 않을 때는 어떻게 해야하는지 의문이 들 수 있습니다.

 

 

아마 오피스텔을 분양권을 매수하시는 분들은 본인이 들어가서 주거할 목적으로 매수하시는 분들도 있겠지만, 임대를 주기 위한 목적도 많으실 거에요. 하지만 분양권을 취득하는 시점에는 오피스텔이 지어지지도 않았는데 물건을 내놓을 수도 없고 사무실 수요가 있는지 파악하기가 보통 어려운 게 아닙니다.

 

 

그럼에도 불구하고, 일단 일반 임대사업자, 혹은 일반 사업자를 가능한한 빨리 내서 부가가치세를 환급받을 것을 추천드립니다.

 

 

이미 분양권을 매수하는 시점에 계약금을 납입하면서 부가가치세를 내고, 중도금을 납입하는 시점마다 부가가치세를 내게 되어 있는데, 사업자등록증을 늦게 개설을 할 경우 사업자등록 전 납부한 부가가치세는 환급받지 못합니다.

 

 

6개월 이내면 어떻게든 방법이 있을 수도 있는데 더 늦어지면, 나중에 잔금 치르고 나서 사무실로 임차를 맞추어 업무용 오피스텔 조건에 맞추고, 사업자를 그제서야 개설하여도 이미 부가가치세 환급은 되지 않습니다.

 

 

 

만약 어쩔 수 없이 주거로 임차를 맞출 수 밖에 없는 상황이 온다면 부가가치세는 잔금시점에 다시 토해내면 됩니다. 사업자 없이 주거용으로 직접 사용하게 되면 별 수 없이 부가가치세 내면 됩니다.

 

 

다만, 주택으로 임차할 경우 주택임대사업자를 낼 수 있는데, 주택임대사업자를 낼 경우 부가가치세는 내게 되지만, 취득세는 감면 받을 수 있습니다.

 

 

그래서 잔금을 치르는 시점에 일반 임대사업자를 주택임대사업자로 변경하고 부가가치세를 다시 토해낸 돈으로 취득세를 감면 받으면 됩니다. 

 

 

사무실로 사용할 사람을 찾아서 겨우 업무용 오피스텔로 인정 받았는데, 사업자를 늦게 내어 부가세는 부가세 대로 내고, 취득세는 취득세 대로 내는 상황이 없으시길 간절히 바라겠습니다.