오피스텔 이렇게 투자하면 난리난다 2편 : 오피스텔 일반 매매 부가가치세 폭탄

오피스텔-부가가치세폭탄

1편에서는 오피스텔 분양권할 때 부가가치세에 대해서 알아봤습니다. 분양권이 아닌 오피스텔 일반 매수 시에도 부가가치세를 주의하셔야 합니다. 무엇을 주의해야하는지, 왜 주의해야하는지에 대해서 포스팅을 해보겠습니다.
 
 

 
* 같이 보면 좋은 글

• 오피스텔 투자 1편 : 오피스텔 분양권과 부가가치세

 

1. 오피스텔 일반 매매 시에도 부가가치세가 나올 수 있습니다.

저 역시 오피스텔을 제 거 포함, 가족들 것, 친구들이 문의한 것들을 몇 채씩 사고 파는데 관여를 하면서 부가가치세를 주의해야된다는 사실을 알았는데요.
 
 
오피스텔 매수 시 건물 가격에 10%에 해당하는 부가가치세가 부과가 될 수 있습니다. 그냥 부동산중개업소 말만 덜컥 믿고 사고 팔았다가 몇 달 뒤 세무서에서 엄청난 금액의 부가세를 납부하라는 고지서가 날라올 수 있습니다.(몇백만원, 몇천만원)
 
 

2. 오피스텔 부가가치세가 나오는 이유 : 업무용 오피스텔

물론 모든 경우에 오피스텔 매수, 매도시 부가가치세를 납부하는 것은 아닙니다. 오피스텔이 왜 부가가치세가 나오는지부터 알아야 합니다. 
 
 
결론부터 말하자면, 오피스텔을 매수할 때 주거용 오피스텔로 부가가치세를 모두 납부한 사람이 오피스텔을 매도하면 부가가치세를 납부할 일이 없습니다.
 
 
하지만 오피스텔 매수를 할 때, 업무용(상업용) 오피스텔로 매수를 하여 부가가치세를 납부하지 않았거나 냈어도 환급받은 경우에는 매도할 때 주의를 해야합니다.
 

 
 
왜냐하면 업무용 오피스텔로 매수를 할 때 부가가치세를 환급 받는 이유는 10년 동안 이 오피스텔을 업무용으로 사용하기를 세무서와 약속을 하고, 부가가치세 관련 사업(즉, 업무용 오피스텔로 사용)을 한다는 조건 아래 부가세를 환급받는 것입니다. 
 
 
하지만 오피스텔을 매수하는 사람이 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔로 사용을 하거나 임대를 주면 부가가치세 관련 사업이 아니기 때문에 이에 대한 분쟁이 생깁니다.

매도인 오피스텔 사용	매수인 오피스텔 사용	부가가치세 납부 이슈
주거용 오피스텔	업무용 오피스텔	납부할 금액 없음
주거용 오피스텔	업무용 오피스텔	납부할 금액 없음
업무용 오피스텔	업무용 오피스텔	납부할 금액 없음
업무용 오피스텔	주거용 오피스텔	부가가치세 발생

 
 
따라서 업무용 오피스텔을 매도하는 분은, 매수하는 사람이 업무용 오피스텔로 똑같이 사용하겠다고 내용을 매매계약서에 기재를 하는 것이 중요합니다. 만약 이를 위반할 시 부가가치세가 발생되면 이는 모두 매수인이 부담한다는 특약까지 기재를 하는 것이 좋습니다.
 
 
아니면 아예 처음부터 세금계산서 거래로 해서 부가가치세를 받고, 다시 매수인이 부가가치세를 환급 받는 절차를 타는 것이 번거롭지만 훨씬 안전합니다.
 
 

3. 오피스텔 부가가치세가 불합리해보이는 이유

3-1. 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 전환한 경우

다만, 오피스텔을 매수, 매도하는 과정에서 많은 세무사와 이야기를 해보고 알게 된 것인데 불합리해 보이는 경우가 몇 가지 보이더라구요.
 
 
첫 번째, 기존 주거용 오피스텔을 매수해서 내가 업무용 오피스텔로 전환해서 사용한다고 하면 다시 부가가치세 이슈가 발생을 합니다.
 
 
즉, 내가 주거용 오피스텔을 매수를 할 때는 이미 기존 집주인이 부가가치세를 납부 완료했을 것이고, 사실 매매가에 부가가치세 금액이 포함되었다고 볼 수 있는데, 내가 이 오피스텔을 업무용(상업용)으로 사용했다는 이유로 다시 부가가치세 이슈가 발생하는 것입니다.
 

 
 
내가 매수하기 전에 오피스텔 부가가치세를 모두 납부했건 아니건 상관없이 내가 업무용 오피스텔을 매수했다면 매도할 때 똑같이 업무용 오피스텔로 사용할 사람이 매수해야 부가가치세 납부할 일이 없습니다.
 
 
다만 10년 이상 업무용 오피스텔로 사용했다면, 부가가치세는 납부하지 않아도 됩니다.
 
 

3-2. 업무용 오피스텔로 사용한지 10년이 지난 업무용 오피스텔을 다시 매수한 경우

방금도 말씀드렸듯이, 오피스텔을 업무용(상업용)으로 사용한지 10년이 지나면 매도인은 더 이상 부가가치세를 고민없이 매도해도 됩니다.
 
 
새로 오피스텔을 매수한 사람 역시 이미 업무용 오피스텔이 10년이 지났으니 부가가치세 이슈가 사라졌다고 생각하고 고민없이 매도할 수 있는데요.
 
 
그러면 부가가치세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 부가가치세는 새로 매수한 시점부터 다시 10년이 카운트 되기 시작합니다. 따라서 내가 10년이 지난, 아니 굉장히 오래된 업무용 오피스텔로 매수했다고 하면, 매수한 순간부터 10년까지는 매도할 때 부가가치세를 조심해야합니다.
 

 
 
이러한 주의점과 복잡한 면이 있는 오피스텔 부가가치세 매매이구요. 걱정을 너무 할 필요는 없고 누가 봐도 주거용 오피스텔로 사용하고 있는 오피스텔을 나도 주거용으로 매수하겠다고 생각하면 부가가치세는 발생하지 않습니다.
 
 
특히나 집주인이 사업자가 없는 일반 개인 자격으로 매수를 하고 전입해서 살고 있거나, 기존 집에 전세 세입자가 들어가 있다는 건 기존 오피스텔을 주거용오피스텔로 사용했다는 중요한 지표이니, 이런 오피스텔을 매수하실 때는 부가가치세 걱정은 내려놓으셔도 됩니다.