[니키지니 파이어족 칼럼 2편] 파이어족으로 가는 부동산 투자

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파이어족 하면 뭐가 제일 먼저 떠오르실까요? 퇴사가 떠오르시는 분이 많으실 거에요. 퇴사하려면 돈이 필요하니 절약도, 저축도, 투자도 하죠. 하지만 현실적으로 퇴사를 앞당길 수 있는 부동산 투자 법은 따로 있다고 생각을 해요. 이 이야기를 해볼게요.

 

 

 

 

 

 

 

1. 시작에 앞서

제가 이 글을 쓰면서 가장 두려운 것은 제가 부동산 투자 초고수는 아니니, 제 글은 참고로만 생각해주시면 좋을 것 같습니다 :) 저는 제 입장에서 맞는 길을 알려드리지만, 사람은 역시 욕심이 많아서 어려운 존재거든요. 심지어 원하는 바를 성취를 해도 다른 걸 놓쳤다고 생각하면 원망이 들곤 합니다.

 

예를 들면 아파트를 팔고 월세 투자를 한다고 다가구주택, 상가를 사서 현금흐름을 얻고 퇴사를 했는데, 내가 팔았던 아파트가 급상승한다면 당연히 너무 배가 아프겠죠. 이 모두 제가 지난 부동산 투자 경험에서 늘 있었던 경험입니다. 저 역시 2020년에 아파트를 거의 다 정리하고 상가 투자를 했었는데, 2021년 무서운 폭등장이 왔었을 때 내 선택이 잘못된 건 아닐까 하고 속앓이를 했던 적이 있습니다. 그래서 사람은 늘 내가 제일 추구하는 바가 무엇인지 성찰하고 다시 복기해봐야 한다고 생각합니다.  

 

 

2. 모두가 아파트를 부르짖을 때 퇴사를 하고 아파트 → 상가로 갈아타게 된 이유

그럼에도 불구하고, 모두가 아파트 투자를 부르짖을 때 제가 아파트를 팔고 상가 투자로 전환을 했던 가장 큰 이유는 현금흐름이었습니다. 저는 퇴사를 앞두고 있었던 시점에 현금흐름이 필요했는데, 파티룸 사업을 하고 있어서 당장은 괜찮았지만 그 외의 현금흐름이 충분하지 않았습니다. 만약 파티룸이 나중에 잘 되지 않으면 어떡하지? 라는 걱정이 있었고, 사업이 망한다면 회사로 돌아가야 하는 건가 하는 두려움이 있었습니다.

 

 

 

 

 

 

앞으로는 회사생활이 아니라 내가 하고 싶은 일을 해야하겠다는 마음으로 정말 어렵게도 퇴사를 결정했기에 보유한 아파트를 많이 팔고 상가들로 갈아타서 현금흐름을 만들어야겠다고 생각했습니다. 아파트에 대출도 별로 없었기에 왠만하면 팔지 않고 추가 아파트담보대출을 일으켜서 상가를 사고 싶었지만, 당시 아파트 대출 규제가 너무 심해서 추가 대출도 안 되는 상황이었고, 적당한 시기에 팔지 않으면 양도세 문제도 있었습니다.

 

 

3. 파이어족으로 갈 수 없는 부동산 투자

유형 1. 잘못된 갭투자 : 하지만 제가 그런 선택을 하던 당시 파이어족을 외치면서도 사람들은 여전히 아파트 투자에만 목을 맨 것 같은 느낌이 있었습니다. 그 현상은 오늘 부동산 컨텐츠가 아파트 투자 위주인것만 봐도 알 수 있습니다. 사실 저는 아파트 투자로 돈을 많이 벌어서 여기까지 올 수 있었다고 생각하지만, 요즘처럼 전세가도 폭락, 매매가도 폭락인 시점에서 투자금은 많이 드는데 잘 못 아파트에 투자했다가 5년, 10년 물릴 수도 있다고 생각합니다. 

 

사실 아파트 가격이 폭락 하지 않고, 몇 년 동안 보합세로만 가도 내가 그 아파트 투자에 태운 금액이 몇 억씩 되버리면, 그만큼 제 퇴사는 늦어집니다. 파이어족이 되고 싶은 꿈은 한동안 물 건너가게 됩니다.

 

 

유형 2. 상급지 아파트 갈아타기 :  상급지 아파트로 갈아타기 역시 파이어족이 될 수 없는 투자입니다. 내 목표가 더 좋은 환경에서 아이를 기르고 싶다던지, 혹은 부자가 되는 게 목표라면 상급지로 갈아타는 것도 옳은 선택입니다. 하지만 상급지로 갈아타려면 내가 모은 돈을 모두 아파트에 쏟아 붓게 되고 잘못하면 대출도 더 일으켜야 되는 상황이 올 수도 있습니다. 그만큼 유지비용이 늘고 현금흐름은 오히려 안 좋아집니다. 파이어족의 꿈은 또 멀어져 갑니다.

 

 

 

 

 

 

혹자는 좋은 입지의 아파트가 가격이 더 오르니 팔고, 남은 돈으로 전세나 월세를 들어가서 현금 흐름을 만들면 된다고 생각할 수 있습니다. 그리고 실제 고수분들 중에는 그런 분들도 계실 거에요. 하지만 보통 사람들에겐 내가 깔고 앉은 그 1주택이 비싸고 소중하고 귀할수록, 그 자산은 내 자신이고 인생이기 때문에 매도하는 게 쉬운 일이 아닙니다. 그리고 현금흐름을 만들려고 본인이 살고 있는 것보다 하급지로 간다는 건 정말 보통 사람들에게 어려운 선택입니다.

 

매매든, 전세든 상급지로 간다는 건 부자로 가는 길이고, 좋은 환경에서 아이를 양육할 수 있는 길은 될 수 있을지 모르나, 퇴사, 자유, 파이어와 멀어지는 길이 될 확률이 높습니다. 내가 제 1의 가치로 추구하는 게 파이어인지, 부자인지, 좋은 환경인지 생각해보세요.

 

 

4. 파이어족으로 갈 수 있는 부동산 투자

유형 1. 현금흐름을 발생할 수 있는 투자 : 앞서 말씀을 드렸지만 파어어족이 되시려면 현금흐름이 나올 수 있는 투자를 하시길 바랍니다. 즉 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산(상가, 업무용 오피스텔, 다가구주택) 투자를 하기를 추천드립니다. 사실 아파트 투자로도 월세 투자로 만들 수도 있긴 하지만, 월세 수익률이 너무 낮고 주택은 늘어날 수록 매도시 양도세의 함정이 있습니다. 또 주택 투자가 어느 임계점을 지나치면 종합부동산세가 생깁니다. 그래서 오피스텔도 주거용 오피스텔 말고 업무용 오피스텔(사무실로 사용하는) 투자하시기를 추천드립니다.

 

이런 수익률이 좋은 상가, 업무용 오피스텔가 늘어날 수록 파이어족에 한걸음 한걸음씩 다가가고 있음을 느끼실 수 있을 거에요. 수익률이 좋은 수익형 부동산 투자는 사업이랑은 비교도 안 되게 돈이 많이 들지만, 사업과는 비교도 안 되는 안정감이 생깁니다.

 

 

 

 

 

 

유형 2. 소액, 저평가, 단기매매 아파트 갭투자 : 하지만 저 역시 아파트 갭투자를 완전히 놓은 것은 아닙니다. 여전히 보유중인 아파트들도 있고, 예전보다 하급지로 왔지만(하급지라는 표현은 싫지만 현실이기에..) 저도 자가에 살고 있습니다. 다만 파이어족으로 가기 위해서 아파트 갭투자를 하시려면 몇가지 원칙을 정하고 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

 

첫 번째 소액이어야 합니다. 소액의 기준은 이 아파트투자로 내 현금흐름을 방해하거나, 회사를 못 그만두게 하는 규모의 아파트 투자면 안 됩니다. 이 맥락은 아파트투자, 주식투자, 가상화폐투자 상관 없이 마찬가지로 적용되는 이야기입니다. 투자한 금액이 예상과 다르게 묶인더라도 추후 퇴사를 했을 시에 계획했던 현금흐름과에 차질이 없을만한 소액이어야 합니다.

 

두 번째는 저평가, 단기매매 가능한 곳이어야 합니다. 지금 퇴사하고 파이어족을 하겠다는 사람이 현금흐름 1도 안 나오는 아파트갭투자를 하는 데에는 이유가 있어야 합니다. 저평가된 아파트여서 단기간에 매도차익이 예상되는 아파트면 현금흐름에 도움이 될 거에요. 

 

여기까지 들으면 '그런게 어딨어?'라고 물으실텐데 사실 제 입장에서도 답변하기 쉽지 않습니다. 하지만 요즘과 같은 불황 시기에는 경매가 답일 수도 있습니다. 그래서 저도 늘 경매를 붙잡고 살아보지만 낙찰이 쉽지만은 않네요. 이상 파이어족으로 가는 부동산 투자 편이었습니다.