마포 법인 상가 투자, 인테리어 비용, 공실 해결 기간(feat. 관리비)

상가투자-인테리어비용-공실해결

법인으로 상가 매매하고 인테리어 후 한동안 공실이 계속 됐습니다. 마포역 앞 4평 ~ 4.5평짜리 되는 상가였는데 주방으로 인테리어 후 배달전문점 세입자 구하기까지 약 1달반 ~ 2달의 시간이 소요가 되었습니다. 그 전체 과정을 말씀드릴게요.

 

 

 

 

 

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1. 상가 매매 전 인테리어를 하다.(feat. 인테리어 비용, 인테리어 기간)

1월 4일에 저는 마포의 지하 상가를 발견을 해서 저렴하게 매매를 했습니다. 원래는 1월 31일 잔금이었는데 계약금이랑 중도금을 좀 많이 입금을 하는 조건으로, 입금을 하고나서 바로 1월 5일부터 인테리어하는 조건으로 인테리어를 했습니다.

 

1월 16일 정도에 모든 인테리어가 마무리 되었으니 약 2주 정도의 시간이 걸렸습니다. 인테리어 비용은 총 아래처럼 가격이 나왔습니다.

인테리어	비용
가스철거	15만원
철 거	80만원
필 름	49만원
타일(바닥,벽)	150만원
페인트	50만원
문 교체	70만원
총 합	414만원

 

 

2. 인테리어 마무리 후 상가 월세를 내놓다. 하지만 연락이 없다.

인테리어가 마무리된 1월 16일에 매매를 진행했던 부동산에 상가 월세를 내놓았습니다. 1000/40에 월세 임차는 너끈히 맞춰줄 수 있다고 호언장담을 하셨기에 금방 임차가 맞춰질 거라고 기대도 했습니다. 하지만 왜인걸 1월 31일까지 기다렸지만 보러 오는 사람도 없는 눈치였습니다. 설 연휴가 껴 있어서 시기상 좋지 않다고 하는데 그렇게 느껴지진 않았습니다.

 

2월 1일부터 본격적으로 마포역 부근의 부동산에 월세 매물을 내놓기 시작했습니다. 하지만 2주, 한 달이 넘어도 보러 오는 손님은 간간히 있었지만, 결국 계약이 체결되지 않았습니다. 2주가 지날 때마다 10군데, 15군데씩 컨택하는 부동산중개소를 늘려갔습니다.

 

 

 

지속적인 노력에도 상가 월세가 안 나가지 않은 가장 큰 이유는 배달 전문점에게도 4.5평은 너무 좁다는 이유였습니다. 저는 작은 식당이 10평 정도 됐을 때 3평~4평 정도가 주방이니 4.5평이면 주방으로 쓰기 충분하다고 생각했는데 역시 상가는 적당히 큰 게 중요하다는 것도 다시 한 번 느끼게 되었습니다.

 

주방 상가를 인테리어 하면서 또 알게된 사실이 있는데요. 주방과 같은 경우 바닥에 배수구가 있으면 더 좋다는 것입니다. 이 부분을 잘 몰라서 저는 건식주방으로 인테리어를 진행했습니다. 물론 건식주방으로 배수구가 없는 주방도 있지만, 냉장고청소, 주방 청소를 할 때 배수구가 있으면 물청소가 가능해서 훨씬 더 메리트가 있다고 합니다. 또 큰 통에 삶은 물을 버려야할 때도 배수구가 있는게 좋구요. 물론 이 것보다도 닥트(후드), 온수기, 도시가스, 주방하수구 설치 가능 여부가 더 중요합니다. 

 

 

3. 상가 공실과 관리비

상가 공실이 1달 반 정도 유지되는 동안 관리비는 임대인이 내게 되는데요. 이 상가의 또 하나의 문제점이 4.5평 상가이지만 관리비가 1달에 20만원 가량이나 됐습니다. 이 정도로 평수에 비해 과도한 관리비가 나오는지는 매수하기 전에 이미 알고 있었지만, 막상 월세 세입자가 안 구해지니 관리비 때문인가 걱정도 되더라구요. 지나고 나보니 공실이 유지 되었던 이유는 관리비 문제는 아니었지만, 공실이 오랜 시간 유지 되면 받는 월세에 비해 관리비가 너무 크단 생각이 들더라구요.

 

 

 

결국 3월 14일에 세입자를 구했습니다. 월세를 원래 받으려고 했던 금액보다 3월 12일에 5만원 낮추니 바로 이틀만인 3월 14일 세입자가 맞춰졌습니다. 결국 매수한지 1달 반 만에 세입자를 맞추게 되었구요. 비록 5만원을 낮춘 부분은 조금 아쉬웠지만 가격 대비 수익률이 여전히 높고 지역이 마포역 바로 앞이라는 점에서 만족을 하고 있어요. 아무튼 매일 사무실, 학원, 미용업종만 세입자를 맞췄었는데, 요식업 세입자는 처음 맞춰보니 또 배우는 것이 있더라구요. 이상 23년 1월 마포 배달업종 지하 상가 투자 건은 이렇게 마무리 되었습니다. :)