법인에서 개인으로 명의 이전하는 방법 및 주의사항
매년 6월 1일이 다가오면 법인 명의 주택을 보유한 투자자는 종합부동산세로 고민이 됩니다. 종합부동산세가 부담이 되니 팔까? 아니면 지금 경기가 안 좋으니 그래도 보유할까? 고민이 되죠. 저도 그런 고민을 하는 사람 중의 한 명입니다.
종합부동산세도 문제이지만, 법인 명의로 대출을 할 때가 훨씬 금리가 높더라구요. 23년 4월까지 제가 보유했던 법인 명의 대출은 7% 초반인데, 개인 주택담보대출은 현재 4% 초반이어서 너무 차이가 나는 상황이었습니다.
저는 법인에 매겨질 과도한 종합부동산세, 그리고 너무 과도한 금리로 인해 올해 상반기에 법인 명의 부동산을 모두 처분하기로 했습니다. 매도 가능한 법인 명의 주택을 최대한 저렴하게 매도하고, 매도하지 못한 주택은 개인 명의로 이전을 하기로 선택을 했습니다. 하지만 법인 명의에서 개인 명의로 바꿀 때도 워낙 유의할 것들이 많습니다. 오늘 포스팅에서는 그 부분들을 정리를 해볼게요.
1. 명의 이전 방법 : 법무사 찾기
법무사에 맡기면 쉽게 법인에서 개인으로 소유권 이전 등기를 할 수 있으니 걱정 안하셔도 됩니다. 법무사는 해당 주택 소재지가 있는 법무사를 찾아야 합니다. 왜냐하면 명의 이전을 하려면 해당 주택이 소재한 등기소에서 업무 처리를 해야하거든요.
법무사는 일단 수도권, 지방 광역시와 같은 경우에는 법무통을 통해서 제일 저렴하게 찾으실 수 있습니다. 하지만 지방 같은 경우에는 법무통이 흔치 않아, 법무사를 찾아 연락을 좀 돌려서 견적을 받는 발품을 팔아야 조금이라도 더 저렴하게 명의 이전을 할 수 있습니다. 그리고 아파트 소재지 지역이 먼 경우, 저는 우편으로 업무처리를 할 수 있냐고 물어봐서 업무처리도 가능했습니다. 오늘도 필요서류를 이메일로 받고, 서류를 준비해서 등기를 부치고 왔습니다. 법무사에서 제출해달라고 한 서류는 아래와 같았습니다.
- 법인 매도용 인감증명서 1통
- 법인 인감도장
- 법인 부동산거래계약신고필증(실거래신고필증)
- 개인 매매계약서 원본 1통
- 개인 주민등록등본 1통
- 개인 가족관계증명서 1통
- 법무사 위임장(하단 참고)에 날인 후 발송(혹은 막도장 발송)
법인 매도용 인감증명서 발급 방법에 대해서 헷갈리실 분이 많을텐데요. 주민센터로 가시면 발급 못하고, 법인용 무인발급기 혹은 법원 등기소로 가셔야 발급 가능합니다. 아래에 발급 방법에 대해서 자세히 링크 남겨 놓을게요.
2. 명의 이전 방법 : 매매계약서 작성
부위 서류 중 직접 준비해야할 것이 있는데, 부동산을 거쳐서 거래하는 게 아니기 때문에 매매계약서는 직접 작성을 하셔야 합니다. 내 법인에서 개인 명의로 이전을 해야하는데 굳이 부동산 중개비까지 내가면서 매매계약서를 작성할 필요는 없으니까요. 사실 다른 이유로 부동산 중개비 10만원 정도만 내고 계약서 작성 의뢰를 했었는데, 부동산에서 다 거절을 하더군요.
그런 이유로 매매계약서는 직접 작성을 해야합니다. 저는 양식을 찾아서 위 이미지처럼 직접 작성을 했습니다.
3. 명의 이전 방법 : 부동산거래계약신고필증
그리고 이번에 처음 안 사실인데 부동산거래계약신고를 제가 직접 해야합니다. 부동산거래계약신고필증은 아래처럼 생긴 서류인데요. 임대차신고를 해본 적이 있으신 분은 아실만한 사이트인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 인터넷 사이트에서 신고를 하시면 영업일로 1일 정도 지나면 발급 가능합니다. 이 것도 조금 번거로우니 아래에 발급 방법을 적어드릴게요.
4. 명의 이전 주의사항 : 취득세가 과도하게 나올 수 있으니 유의해야 합니다.
법인 명의에서 개인 명의로 바꾸면 종합부동산세를 절약하게 되실 분들이 많습니다. 다만 개인 명의로 가지고 올 때 주택 취득가에 대한 취득세가 나오니 이 부분 유의해야 합니다. 취득세율을 단순히 1.1%로 생각하시는 분들이 많은데, 일단 주택이 6억이 넘어가면 취득세율이 비싸지고, 1세대 다주택인 경우, 조정대상지역, 비조정대상지역 여부에 따라 취득세가 최대 13.2% 더 나오실 수도 있습니다.
그러므로 개인 명의로 이전을 하려는 주택이 조정대상지역(글을 작성하눈 23년 4월 현 시점에선 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)에 위치해 있다면 그 주택 외 다른 주택이 없어야 기본 세율 1.1 ~ 3.3%로 적용받으실 수 있습니다. 명의 이전 주택이 2번째 주택이 되는 거라면 8.8%, 명의 이전 주택으로 1세대 3주택이 되는 거라면 13.2%가 됩니다. 4주택 이상은 당연히 13.2%겠죠? 현 시점 조정대상지역이 어디인지 알아보는 법은 호갱노노로 쉽게 확인할 수 있는데요. 아래에 링크 첨부할게요.
만약 비조정대상지역(강남3구, 용산구 외)이라면 2주택까지는 기본세율 1.1% ~ 3.3%만 취득세를 냅니다. 비조정 명의이전 주택이 3주택째라면 8.8%, 4주택 이상이 된다면 13.2% 취득세율을 냅니다. 종합부동산세 피하려다가 취득세에 엄청 크게 맞을 수 있으니 이 부분 꼭 유의하시길 바라겠습니다.
| 주택 취등록세율(취득세,등록세) | |||
| 개인 | 1주택 | 주택 가격에 따라 1.1% ~ 3.3% 6억이하 : 1.1% |
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| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | ||
| 2주택 | 8.8% | 1.1% ~ 3.3% | |
| 3주택 | 13.2% | 8.8% | |
| 4주택 이상 | 13.2% | 13.2% | |
| 법인 | 13.2% | ||
5. 명의 이전 주의사항 : 매매가 아니라 증여로 간주되어, 증여세를 낼 수도 있으니 유의해야 합니다.
1인 법인과 같은 경우, 사실 개인 자금과 법인 자금 구분이 명확하게 안 될 때가 많은데요. 그러면 안 되고 명확하게 개인과 법인은 엄격하게 분리가 되어 있다고 생각을 해야 합니다. 따라서 제 3자와 부동산 매수, 매도할 때처럼 엄격하게 실제 자금이 오가야 문제가 없습니다.
매매자금이 오가지 않고, 그냥 명의만 넘기게 되면 증여로 간주해서 증여세를 부과할 수 있습니다. 증여세는 1억 이하 10%, 1억 초과 ~ 5억 이하 20% 이렇게 세율이 나오는데, 상당하게 불필요한 세금이 크게 나올 수 있는게 증여세기 때문에 주의를 해야합니다. 그래서 타인과 거래하듯이 똑같이 계약서를 작성하고, 똑같이 실제로 금액을 이체해야 합니다. 그리고 은행 이체 내역서를 출력하여 법무사에 서류를 제출을 하실 때 같이 제출 하시면 좋습니다. 물론 제출하시지 않으셨다면 구청에서 추후 소명 요청을 한다면 그 때 제출을 하셔도 됩니다.